Affitti brevi e locazioni turistiche: quali differenze?
La locazione turistica rappresenta una modalità di valorizzazione del patrimonio immobiliare, ma richiede una corretta individuazione del regime giuridico e fiscale applicabile.
Le locazioni brevi, disciplinate dall’articolo 4 del D.L. n. 50/2017, riguardano contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, con le caratteristiche previste dalla legge.
La locazione turistica può avere una durata diversa e deve essere distinta dall’attività ricettiva organizzata, come quella svolta da strutture extralberghiere.
La distinzione non dipende soltanto dalla durata del soggiorno: occorre valutare anche i servizi offerti, le modalità organizzative e le caratteristiche concrete dell’attività.
Quali tasse si pagano sugli affitti brevi?
Per le persone fisiche che concedono immobili in locazione breve al di fuori dell’attività d’impresa, è possibile optare, quando ne ricorrono i presupposti, per la cedolare secca.
A partire dal periodo d’imposta 2024, l’aliquota è pari al 21% per una sola unità immobiliare individuata dal contribuente. Per le altre unità destinate alle locazioni brevi si applica, in presenza dei requisiti previsti, l’aliquota del 26%.
Il regime delle locazioni brevi è riconosciuto soltanto entro il limite di quattro appartamenti destinati a tale attività nel periodo d’imposta. Se gli appartamenti sono più di quattro, la legge presume che l’attività sia svolta in forma imprenditoriale.
Questa soglia è un elemento fondamentale nella pianificazione dell’investimento e deve essere verificata con riferimento all’intero anno fiscale.
La tassazione effettiva può variare in funzione della qualificazione del reddito, della struttura utilizzata e dell’eventuale applicazione del regime ordinario.
Quando serve la partita IVA?
La partita IVA è necessaria quando l’attività viene esercitata in forma imprenditoriale secondo la disciplina applicabile.
Non è sufficiente considerare isolatamente il numero degli immobili: l’organizzazione dell’attività, la continuità, i servizi offerti e le disposizioni specifiche per le locazioni brevi devono essere valutati congiuntamente.
Se l’attività è svolta tramite una società, occorre inoltre considerare il regime fiscale e gli adempimenti propri della forma societaria prescelta.
Prima di acquistare un immobile destinato agli affitti turistici, è quindi opportuno stimare il rendimento al netto di imposte, costi di gestione, commissioni delle piattaforme e spese di manutenzione.
Che cos’è il CIN e quando è obbligatorio?
Il Codice identificativo nazionale (CIN) è previsto per le unità immobiliari destinate alle locazioni brevi o per finalità turistiche e per le strutture ricettive rientranti nella disciplina.
Il codice si richiede attraverso la Banca dati delle strutture ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, dopo aver assolto gli adempimenti amministrativi locali e regionali eventualmente necessari.
Il CIN deve essere indicato negli annunci e deve essere esposto secondo le modalità previste dalla legge. Il suo rilascio non sostituisce eventuali autorizzazioni, comunicazioni o altri obblighi regionali e comunali. <Cite refs={[“turn476797search0″,”turn476797search47”]}/>
Quali obblighi di sicurezza devono rispettare i proprietari?
La normativa prevede requisiti specifici per gli immobili destinati alle locazioni brevi e turistiche.
Tra gli obblighi da verificare rientrano la presenza di dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio e di estintori portatili conformi alla legge.
Per le attività esercitate in forma imprenditoriale devono essere verificati anche i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa applicabile.
Occorre distinguere questi obblighi da quelli previsti per le strutture ricettive, che possono essere soggette a una disciplina specifica. <Cite refs={[“turn476797search0”]}/>
Comunicazioni degli ospiti e imposta di soggiorno
Il proprietario o gestore deve verificare gli obblighi relativi alla comunicazione delle generalità degli ospiti all’autorità di pubblica sicurezza, alla registrazione dei contratti quando prevista e all’eventuale riscossione e riversamento dell’imposta di soggiorno.
Le modalità operative dipendono anche dalla normativa locale e dalle caratteristiche dell’attività.
È opportuno predisporre una procedura documentale che consenta di dimostrare l’adempimento degli obblighi applicabili.
Conclusioni
Gli affitti brevi possono costituire un’opportunità di investimento, ma la redditività dipende anche dalla corretta gestione degli adempimenti fiscali e amministrativi.
La scelta tra locazione non imprenditoriale, attività d’impresa e gestione societaria deve essere effettuata prima dell’avvio dell’attività, non quando emergono le prime contestazioni.
Vuoi acquistare un immobile da destinare agli affitti turistici? Una verifica preventiva può aiutarti a individuare il regime fiscale applicabile e gli obblighi da rispettare.
Fonti: articolo 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50; articolo 1, comma 595, della L. 30 dicembre 2020, n. 178; articolo 13-ter del D.L. 18 ottobre 2023, n. 145; Agenzia delle Entrate e Ministero del Turismo.
Avv. Giulio Mojo
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