Plusvalenza sulla vendita infraquinquennale di un immobile: l’esenzione opera solo per le abitazioni personali e familiari.
Indice.
- Premessa;
- Le plusvalenze. Cosa sono?
- Le plusvalenze considerate redditi diversi.
- La plusvalenza realizzata sulla rivendita di un immobile, in quali casi è prevista l’esenzione?
- Residenza effettiva e anagrafica: quali differenze?
- La massima della Cassazione;
- Premessa;
la rivendita di un immobile ad un prezzo superiore entro cinque anni dall’acquisto genera automaticamente una plusvalenza, ossia la produzione di un surplus di valore tra l’acquisto e la rivendita dell’immobile.
Per il Fisco tutte le plusvalenze sono da considerarsi quali redditi, ma andiamo a comprendere meglio l’istituto giuridico di cui trattasi.
- Le plusvalenze. Cosa sono?
In generale, le plusvalenze costituiscono redditi da capitale tassabili, volta per volta, in base al regime contributivo previsto per il soggetto che compie l’operazione.
Tuttavia, ci sono casi previsti dalla legge dove le plusvalenze sono qualificate come “redditi diversi” e possono godere dell’esenzione dell’imposta corrispondente.
In tali casi, pertanto, le plusvalenze non saranno inserite nella dichiarazione dei redditi.
- Le plusvalenze considerate redditi diversi;
di questi casi se ne occupa l’art. 67 del TUIR secondo cui le plusvalenze costituiscono redditi diversi quando:
a) non sono conseguiti nell’ambito di un investimento a titolo di capitali,
ovvero, più in generale
b) quando sono conseguiti al di fuori dell’attività professionale, di impresa commerciale e di lavoratore autonomo.
- La plusvalenza realizzata sulla rivendita di un immobile, in quali casi è prevista l’esenzione?
nel caso in argomento, dispone l’art. 67, comma 1, lettera b, del TUIR, che la plusvalenza derivante dalla rivendita di un immobile prima di cinque anni dal suo acquisto, si qualificata come “reddito diverso” a condizione che l’immobile sia stato in questo tempo utilizzato come abitazione personale o di un proprio familiare.
dalla lettura di questa norma si evince che per l’applicazione dell’esenzione risulta necessario che l’immobile sia stato abitato dal cedente o da un suo familiare e che l’acquisto non sia stato a carattere “speculativo”.
Infatti, una tale operazione è da considerarsi come un investimento eseguito al solo scopo di ottenere un risultato economico, poiché in via generale una rivendita eseguita entro cinque anni dall’acquisto è suscettibile di essere considerata a priori come un’operazione speculativa.
Pertanto, in caso di avvisi di accertamento notificati da parte dell’Agenzia delle Entrate è onere del contribuente e, per farlo, bisognerà dovrà farsi riferimento al concetto di residenza effettiva in luogo della semplice residenza anagrafica.
Infatti, i due concetti non sempre si sovrappongono, e soprattutto al fine di smascherare casi di residenza fittizia, la legge e la giurisprudenza ricorrono sempre più spesso al concetto della residenza effettiva.
- Residenza effettiva e anagrafica: quali differenze?
la differenza sta nel fatto che per l’applicazione dell’esenzione non basta avere trasferito la propria residenza presso l’immobile, ma bisogna che questo sia stato effettivamente usato come abitazione personale o di un proprio familiare.
Risulta fondamentale averci vissuto per la maggior parte del tempo che va dall’acquisto alla rivendita.
Tale prova può essere desunta sia da dichiarazioni rese da soggetti terzi che da elementi oggettivi quali testimonianze dei vicini, ritiro della corrispondenza, e così via.
- La massima della Cassazione;
Sul punto è intervenuta la Cassazione con la Sentenza 11786 del 25/05/2025, dalla quale è stata tratta la seguente massima giurisprudenziale: “La plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di un’unità immobiliare urbana acquisita da meno di cinque anni in base a un titolo diverso dalla successione non costituisce reddito tassabile soltanto ove il cedente abbia effettivamente adibito l’immobile a propria abitazione principale. Ai fini dell’esenzione il legislatore ha attribuito esclusivo rilievo alla situazione di fatto consistente nella dimora abituale in un determinato immobile, a prescindere dalle risultanze anagrafiche. Di conseguenza, così come deve riconoscersi al soggetto anagraficamente residente in un Comune la possibilità di provare che un immobile sito in altro luogo è stato effettivamente destinato a propria abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorso prima della vendita, allo stesso modo deve essere al pari consentito all’Agenzia delle Entrate di fornire elementi presuntivi volti a superare le contrarie risultanze anagrafiche, così da dimostrare che un immobile ceduto a titolo oneroso a meno di cinque anni di distanza dal suo acquisto non abbia costituito la dimora abituale del cedente nel periodo anteriore all’alienazione.”
- Conclusioni;
in caso di vendita immobiliare infraquinquennale ad un prezzo superiore è fondamentale gestire a priori l’intera operazione anticipandone eventuali conseguenze.
Infatti, nulla esclude che l’Agenzia delle Entrate decida, sulla base di elementi indiziari raccolti, di procedere comunque all’accertamento dell’imposta.
Se ciò avvenisse, sarebbe necessario aver assunto documentazione utile e capace di contraddire l’accertamento compiuto e dimostrare che la plusvalenza è da considerarsi come un reddito diverso in quanto l’alienante lo aveva adibito ed usato ad abitazione personale.
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